Entregas a cuenta
Recuperación de entregas a cuenta
Adquirir una casa en la fase inicial del proyecto puede llegar a suponer un ahorro sobre el precio final de venta cuando la promoción aún no está finalizada, ya que permite abonar un porcentaje del precio en cuotas mientras está en construcción, pero lo que puede ser una oportunidad, puede llegar a convertirse en una pesadilla.
De acuerdo con la legislación española, los constructores y promotores inmobiliarios, que recibieron los depósitos de los compradores para la adquisición de viviendas, tenían la obligación legal de ingresarlos en una cuenta específica y proporcionar a sus clientes un aval bancario. El avalista sería entonces el responsable de devolver los depósitos en caso de que el promotor no entregara la propiedad.
En la gran crisis inmobiliaria de 2008, esta obligación, de tener una cuenta especial donde ingresar el dinero, además de una garantía sobre el mismo, fue incumplida, en gran medida por los constructores y promotores inmobiliarios. El “colapso” de las promotoras arrastró a miles de compradores individuales o cooperativistas que, efectuada la compraventa sobre plano, efectuaron entregas a cuenta del precio final.
Las expectativas de éxito de las demandas pendientes de interponerse se han visto reactivadas con la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, que, bajo determinadas condiciones, hace responsables solidarias a las entidades de crédito:
“En las compras y las ventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta de la empresa promotora sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades monetarias que se han anticipado por parte de los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.
Problemática que plantea esta especialidad
No todo son ventajas en la compra de vivienda sobre plano. Por eso a la hora de comprar una vivienda de estas características, todas las precauciones son pocas.
Es necesario informarse de forma meticulosa de la identidad del promotor y su trayectoria profesional. No está demás informarse a través del Ayuntamiento de la localidad de la construcción de la vivienda acerca del suelo donde se hará la construcción cuenta con los permisos, proyectos o licencias necesarios. Los compradores tienen derecho a exigir toda la información sobre el proyecto y la promotora tiene la obligación de ofrecerla: planos exactos, fechas de inicio de las obras y entrega prevista, memoria de calidades, precio final y forma de pago.
A la hora de la firma del contrato privado de compraventa, lo más acertado es consultar a un Abogado, el que le ayudará a identificar las clausulas indeseadas, en el caso de que existan, y le orientará sobre los derechos y obligaciones que adquiere desde la firma del documento privado de compraventa. Muy importante es también, que el comprador exija todos los justificantes de los pagos a cuenta que realice. El promotor debe certificar que los ingresos a cuenta que se realizan, solo se emplearan en la ejecución de la obra y con esa finalidad. No está de más asegurarse, igualmente que la promotora dispone de una póliza de seguro o póliza de aval bancario que le permita devolver el dinero entregado a cuenta en el caso de que la promoción de la viviendas no llegara a ejecutarse.
Nuestras soluciones
Si ha comprado una vivienda sobre plano mediante un contrato privado por el que el promotor se compromete a ejecutar la obra de construcción de la vivienda y a entregarla una vez terminada, si hay retraso en la entrega es muy probable que el promotor se justifique alegando razones al amparo de una cláusula genérica, habitualmente en los contratos, en la que dice no responsabilizarse de los retrasos debidos a fuerza mayor. Pero ese retraso causa al comprador un grave perjuicio. Cada día que pasa el daño es mayor.
En primer lugar debe saber, que conforme dispone el artículo 5.5 del ‘Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas’, en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación. Si en su contrato no se especifica la fecha de entrega de su vivienda, puede exigir al promotor que la haga constar.
Si se produce un retraso imputable al vendedor origina su deber de indemnizar al comprador todos los daños y perjuicios que se le causen como consecuencia del incumplimiento del plazo estipulado, citada indemnización estará prevista en el propio contrato de compraventa.
GRUPO ORDEN 21 aconseja que en cuanto se produzca el retraso en la entrega con respecto a la fecha inicialmente prevista, contacte con nosotros y realizaremos en su nombre una comunicación fehaciente al promotor-vendedor en el que se le ponga de manifiesto que el retraso le está causando perjuicios exigiéndole saber las causas exactas del retraso y le exija el cumplimiento de sus obligaciones. Incluso si fuera el caso resolver el contrato de compraventa reclamando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
Requisitos
Así las cosas, a tenor de lo dispuesto por la meritada sentencia, son necesarios una serie de requisitos para que la demanda pueda prosperar. A saber:
- Que exista un contrato de compra venta de vivienda sobre plano.
- Que se hayan efectuado, por el comprador, pagos a cuenta de esa compra.
- Que el comprador lo sea a título de consumidor o usuario, con independencia de ser persona física o jurídica.
- Que la Promotora tenga cuentas abiertas en la entidad financiera.
- Que el contrato no se haya cumplido esencialmente, y no sea por causa imputable al comprador.
- Que exista una relación entre la entidad financiera y la promotora, al margen de la existencia de una línea de avales general o individualizada.
Las personas afectadas deben asegurarse de disponer de la mejor asistencia jurídica con abogados expertos y experimentados dispuestos a defender su caso hasta el final. Como en GRUPO ORDEN 21, especializados en derecho bancario y en la defensa de consumidores y usuarios. Llámanos y te ayudaremos a recuperarlo.
¿Cómo recuperar entregas a cuenta vivienda?
Recuperar las cantidades entregadas a cuenta de viviendas a los promotores desaparecidos
Cada vez es más habitual encontrar gente, que habiendo ahorrado durante años, invirtieron sus ahorros en la vivienda soñada, y como por arte de magia, zas! Ni dinero, ni vivienda. Es ahora cuando uno se pregunta:
- ¿A quién puedo reclamar las cantidades entregadas a cuenta de la construcción de mi vivienda?
- ¿Por qué dicen que los bancos tienen responsabilidad?
- ¿Qué hago?
Queremos informarte de cuáles son tus opciones para recuperar esas cantidades a cuenta que entregaste.
Cantidades pagadas a cuenta por la construcción
de la vivienda
de la vivienda
Las entregas a cuenta en la compraventa de viviendas sobre plano, eran, hasta el momento, una práctica habitual, muy extendida entre constructores y promotores de viviendas. Sin embargo, esta práctica ha pasado a ser, en algunas ocasiones, una pesadilla para aquellos que, sin saber a lo que se exponían, entregando grandes cantidades de dinero anticipado para su vivienda, llegado el momento, se quedaron sin nada.
En la mayoría de los casos, no se había establecido ningún tipo de seguro y/o aval que garantizase dichas cantidades, y con el empeoramiento de la economía del país, muchos promotores desaparecieron, dejando a los consumidores indefensos. Ahora, el Tribunal Supremo ha dado luz a muchos, que en esa situación lo perdieron todo.
¿Por qué dicen que los bancos tienen responsabilidad, los puedo reclamar?
La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 dice: “en las compraventas de viviendas regidas por la ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores”
La Ley 57/1968, de 27 de julio ponía a los bancos como responsables de esas cantidades recibidas a cuenta. Además de que el promotor, solo podría destinar esas cantidades a la construcción de las viviendas en cuestión.
Pues bien, esta es la razón por la que se dicen que los bancos tienen responsabilidad. Las entidades bancarias no tendrían que haber permitido a los promotores no abrir una cuenta especial, ni presentar aval o seguro por las cantidades que venían recibiendo a cuenta de los compradores de las viviendas, viviendas que al final no fueron construidas, dejando a los consumidores sin su dinero y sin su vivienda.
Para evitar riesgos innecesarios, lo ideal es contratar un seguro que verifique que las cantidades entregadas por el comprador están garantizadas mediante un aval. Esta póliza fija una devolución de más de un 6% por si el promotor no cumple con los plazos de construcción o entrega establecidos. A la hora de firmar el precontrato, hay que cerciorarse de que se incluye este seguro en el mismo.
¿Qué puedo reclamar? ¿Puedo recuperar los anticipos a cuenta vivienda?
Con carácter general, puedes reclamar todos los importes de las entregas a cuenta y el IVA pagado, más los intereses que se hayan devengado por citadas entregas a cuenta. Reclamar contra la entidad aseguradora o financiera que debió prestar el aval o seguro de caución si concurren determinados requisitos que acrediten la negligencia en su actuación.
¿Qué hago para recuperar las entregas a cuenta de mi vivienda?
Llegados a este punto, es decir que tengas que recuperar las entregas a cuenta de la construcción de tu vivienda, no hay otra opción diferente a la de acudir a los Tribunales. Las entidades bancarias, no lo están poniendo fácil, en el sentido de que no han acatado la Sentencia que dictó el Tribunal Supremo, sino que les resulta más interesante, oponerse a dichos procedimientos, alargando en el tiempo, buscando evitar el pago. Hay que pelear por tus derechos en los Tribunales. La banca, lejos de aceptar las sentencia dictada por el Supremo, busca dilatar lo más posible el momento de pagarte.
No espere más, cuanto antes inicie su reclamación mejor. Confié en nosotros, por nuestra experiencia en este tipo de casos analizamos los casos uno por uno, dando la mejor solución ajustada a cada caso.
¿Qué tenemos que hacer para reclamar la devolución?
GRUPO ORDEN 21 aconseja que en cuanto se produzca el retraso en la entrega con respecto a la fecha inicialmente prevista, contacte con nosotros y realizaremos en su nombre una comunicación fehaciente al promotor-vendedor en el que se le ponga de manifiesto que el retraso le está causando perjuicios exigiéndole saber las causas exactas del retraso y le exija el cumplimiento de sus obligaciones. Incluso si fuera el caso resolver el contrato de compraventa reclamando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
Si con las actuaciones extrajudiciales no tenemos suerte, es decir la entidad no accede a la devolución de dichas cantidades, ni ofrece un acuerdo alternativo, que pudiera interesarte, habría que presentar demanda ante el Juzgado correspondiente y competente contra la entidad financiera. Esta demora en el tiempo, cuenta a efectos de calcular los intereses que te corresponderán cuando finalice el procedimiento.
¿Qué documentación necesitamos para estudiar tu caso?
Para reclamar la devolución de entregas a cuenta necesitaremos la siguiente documentación:
